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李云海

中伦文德律师事务所

合伙人律师

于受宏观经济增速放缓、信贷收紧、季节性调整等多重因素影响,房地产投资增速明显下滑,2016年的房地产市场将面临比较复杂的市场和政策环境。

2014年9月30日,央行及银监会发布了《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升。2014年10月9日住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。2015年3月30日,央行、住建部、银监会联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。

未来房地产的政策环境将进一步宽松,在资本市场上,部分房地产企业的再融资业务在2015年度大规模增容,股权再融资、中票、公司债等法律依据充分,同时监管层对再融资审核层面的放松都显示政策面松动的迹象,在此背景下,房地产企业如何有效进行债券融资成为本文研究的主题。

1、 房地产企业公开发行公司债券的法律依据

《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》、《上海证券交易所公司债券上市规则》、《上海证券交易所非公开发行公司债券挂牌条件确认业务指引》,是房地产企业公开发行公司债券的主要法律依据。《公司债券发行与交易管理办法》第二条规定,在中华人民共和国境内,公开发行公司债券并在证券交易所、全国中小企业股份转让系统交易或转让,非公开发行公司债券并按照本办法规定承销或自行销售、或在证券交易所、全国中小企业股份转让系统、机构间私募产品报价与服务系统、证券公司柜台转让的,适用本办法。地产公司公开发行债券的具体细则,前述管理办法皆做了详尽的说明。

2、 房地产企业公开发行公司债券的前提条件

债券将面向不超过200名符合《公司债券发行与交易管理办法》规定的、具备相应风险识别和承担能力的合格投资者发行。

首先,发行人应是在中国境内依法设立的企业法人,不存在依据中国法律、行政法规和发行人章程规定应当终止或解散的情形,具备公开发行债券的主体资格。

其次,发行人内部决策机构已依法定程序作出批准债券发行的决议,且根据相关法律、法规、规范性文件以及发行人章程等规定,上述决议的内容合法有效。

再次,债券发行后,发行人及合并报表范围内的子企业累计债券余额约占最近一期经审计净资产的比例不应超过40%,应符合《证券法》第十六条第一款第二项等法律、法规以及规范性文件的规定。

第四,发行人经济效益良好,最近三年连续盈利,最近三年平均可分配利润足以支付本期债券一年的利息,应符合《证券法》第十六条第一款第三项、《管理办法》第十八条第二项等法律、法规以及规范性文件的规定。

第五,债券募集资金用途符合相关规定,应符合《证券法》第十六条第一款第四项、第十六条第二款、《管理办法》第十五条第一款等法律、法规以及规范性文件的规定。

第六,发行人债券利率水平和确定方式符合《证券法》第十六条第一款第(五)项、《管理办法》第三十七条第一款等法律、法规以及规范性文件的规定,发行人不存在《证券法》第十八条第一项和第三项规定的不得再次公开发行债券的情形。

第七,发行人最近三年没有违法和重大违规行为,符合《管理办法》第十七条第一款等法律、法规以及规范性文件的规定。

第八,发行人现金流量良好,具备偿债能力,符合《管理办法》第十八条第二款等法律、法规以及规范性文件的规定。

第九,发行人信用评级符合本次发行要求,符合《管理办法》第十八条第三款规定。

第十,发行人设立的程序、资格、条件、方式符合当时法律、法规和规范性文件的规定,并得到有权部门的批准;发行人的股东人数、住所、出资比例符合有关法律、法规和规范性文件的规定;发行人股东已投入发行人的资产均为货币出资,不涉及资产权属方面的法律问题;根据《审计报告》、发行人章程,发行人依法经营,独立开展业务并对外签订合同,其业务独立于股东及其他关联方,不存在需要依靠股东或其他关联方的关联交易才能经营获利的情形;发行人的经营范围和经营方式符合有关法律、法规和规范性文件的规定;发行人依法设立并有效存续,经营情况正常,主要财务指标良好,不存在尚未了结的或可预见的对发行人持续经营构成重大影响的诉讼、仲裁及行政处罚,发行人不存在持续经营的法律障碍。

第十一,发行的债券持有人权益得到充分保护。债券发行的主承销商不属于为本次发行提供担保的机构,具备《管理办法》第四十九条规 定的担任本次发行之债券受托管理人的主体资格,并且发行人和承销机构应签署《债券受托管理协议》,对发行人承诺、债券的违约和救济、债券受托管理人的职责和义务等相关事项进行了明确约定;《募集说明书》中已经披露了《债券受托管理协议》的主要内容,并且声明认购、受让并合法持有本次债券的投资者均视同自愿接受《募集说明书》对《债券受托管理协议》的约定,符合《管理办法》第四十八条之规定;《募集说明书》已经披露了《债券持有人会议规则》的主要内容,并且声明认购、受让并合法持有本次债券的投资者均视同自愿接受《募集说明书》对《债券持有人会议规则》的约定,符合《管理办法》第五十四条的规定。

第十二,关于偿债保障措施,发行人应在《募集说明书》中对违约的情形、违约责任及其承担方式进行约定,同时约定了公司债券发生违约后的诉讼、仲裁或其他争议解决机制,并应符合《管理办法》第五十七条的规定。

第十三,发行人近三年依法纳税,不存在被税务部门处罚的情形;发行人最近三年不存在对正常经营和财务状况产生实质性不利影响的行政处罚事项。第十四,参与债券发行的中介机构具备法律、法规和规范性文件规定的从业资格和条件。

3、 房地产企业公开发行公司债券的担保措施

房地产企业债券发行应采用足额抵押担保形式,发行人将通过法律上的适当手续将合法拥有的部分土地及自持商业作为抵押资产进行抵押,以保障本期公司债券的本息按照约定如期足额兑付,一旦债券发行人出现偿债困难,则变卖这部分财产以清偿债务。

抵押权人可以为债券的主承销机构(代理公司债券持有人抵押权益之抵押权人)。债券发行成功后,发行人每年将按照约定的付息金额提前做好偿债资金的归集工作,并建立专户进行管理,以确保按期兑付本期债券的本息,保障投资者的利益。

为切实保护债券持有人的合法权益,发行人将聘请受托管理人,并签署《受托管理协议》,制定相应的《债券持有人会议规则》。发行人将为本期债券聘请募集资金监管银行,开立募集资金专户和偿债资金专户,与账户及资金管理人签署《账户及资金监管协议》,委托账户及资金监管人对上述账户进行监管。公司可以根据募集资金的用途确定债券发行的期限,例如首次发行的债券为3年期固定利率债券,附第2年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。投资者认购的债券在登记机构开立的托管账户托管记载,债券发行结束后,债券认购人可按照有关主管机构的规定进行债券的转让等操作。

债券发行一般采用单利按年计息,不计复利。每年付息一次,到期一次还本,最后一期利息随本金的兑付一起支付。债券于每年的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至利息登记日收市时所持有的本期债券票面总额与对应的票面年利率的乘积;于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付登记日收市时所持有的本期债券最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。债券本息支付将按照本期债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单,本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定办理。

4、 房地产企业公开发行公司债券的土地和住建专项核查

根据中国证券监督管理委员会(“证监会”)关于房地产企业融资的要求,律师应当对发行人及其子公司纳入核查范围的房地产项目是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为进行专项核查,并出具专项核查意见。该专项核查意见包括纳入专项核查范围的项目为发行人报告期内并截至专项核查意见出具之日的拟建、在建及已完工房地产项目。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》、《证监会调整上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务监管政策》,应对发行人是否存在闲置用地情形的专项核查。律师应查阅发行人已完工、在建及拟建项目所涉及的《国有土地使用权出让合同》及其补充协议、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等相关文件的相关记载,并结合具体项目开工时间,对相关项目是否涉及闲置土地进行核查,对发行人是否因涉及闲置土地受到行政处罚、被(立案)调查的情况进行访谈,对发行人是否收到国土资源部门《闲置土地认定书》、《行政处罚决定书》、《调查通知书》等处罚、立案调查文件进行了核查。根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》、《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,律师应对关于发行人是否存在炒地情形进行专项核查。另外,根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》、《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,律师应对发行人是否存在捂盘惜售、哄抬房价情形进行专项核查。

根据前述的规定,报告期内并截至专项核查意见出具之日,律师应确认发行人及子公司不存在因闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为被主管机关行政处罚或正在被(立案)调查的情形。

5、 房地产企业公开发行公司债券的风险

房地产开发具有开发周期长、投入资金大、涉及行业范围广等特点,不但要做好成本管理、工程管理、销售推广、物业服务等多个环节管控,更受到规划部门、国土部门、建设部门、房管部门、消防部门和环保部门等多个政府机构的审批和监管,这都对公司的开发控制和运营能力均提出较高要求。如果因决策疏忽或管理疏漏等因素的出现则可能引发项目开发出现问题,如产品定位偏差、政府出台新的规定、政府部门沟通不畅、施工方案选定不科学、合作单位配合不力、项目管理和组织不力等,可能会直接或间接地导致项目开发的周期延长、综合成本上升、投资回报降低等结果,可能出现项目预期经营目标难以实现的风险。

目前,国内宏观经济仍有较强的不确定性,经济周期波动与信贷政策的变化直接影响市场对房地产价格的预期。尽管现阶段房屋购置政策及房地产业信贷政策呈现出宽松回调的态势,但作为宏观经济调控的重点,房地产价格未来仍可能产生较大波动,进而从销售、回款等方面影响房地产开发业务的收益,可能对发行人业绩造成不利影响。最后,公开发行公司债券需取得证监会批准。做好备案材料的制作工作,保持与交易所的持续有效沟通以保证房地产企业公司债券的成功发行。

企业公开发行公司债券视频

章源钨业:关于控股股东非公开发行可交换公司债券获

拓展阅读

XXX公司XX债券账户及资金监管协议(一个账户-公司债):https://wenku.baidu.com/view/7522074dfbd6195f312b3169a45177232e60e477.html

企业纳税信用等级查询:http://hd.chinatax.gov.cn/fagui/action/InitCredit.do

申请发行公司债审批程序:https://baike.baidu.com/item/%E7%94%B3%E8%AF%B7%E5%8F%91%E8%A1%8C%E5%85%AC%E5%8F%B8%E5%80%BA%E5%AE%A1%E6%89%B9%E7%A8%8B%E5%BA%8F/22536312

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相关问答

问:公司公开发行债券对该公司股票的影响有哪些?

答:有没有影响是要看它代表了什么信息,不同的信息所对公司股票的影响不同。


问:公司公开发行公司债券应当符合哪些条件?

答:  (一)股份有限公司的净资产不低于人民币三千万元,有限责任公司的净资产不低于人民币六千万元;
  (二)累计债券余额不超过公司净资产的百分之四十;
  (三)最近三年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息;
  (四)筹集的资金投向符合国家产业政策;
  (五)债券的利率不超过国务院限定的利率水平;
  (六)国务院规定的其他条件。
  公开发行公司债券筹集的资金,必须用于核准的用途,不得用于弥补亏损和非生产性支出。
  上市公司发行可转换为股票的公司债券,除应当符合第一款规定的条件外,还应当符合本法关于公开发行股票的条件,并报国务院证券监督管理机构核准。
  申请公开发行公司债券,应当向国务院授权的部门或者国务院证券监督管理机构报送下列文件:
  (一)公司营业执照;
  (二)公司章程;
  (三)公司债券募集办法;
  (四)资产评估报告和验资报告;
  (五)国务院授权的部门或者国务院证券监督管理机构规定的其他文件。


问:公司发行债券对公司净资产有要求吗

答:  《中华人民共和国证券法》第十六条规定:公开发行公司债券,应当符合下列条件:   (一)股份有限公司的净资产不低于人民币三千万元,有限责任公司的净资产不低于人民币六千万元;   (二)累计债券余额不超过公司净资产的百分之四十;   (三)最近三年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息;   (四)筹集的资金投向符合国家产业政策;   (五)债券的利率不超过国务院限定的利率水平;   (六)国务院规定的其他条件。   公开发行公司债券筹集的资金,必须用于核准的用途,不得用于弥补亏损和非生产性支出。